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Foto de Andrea Piacquadio en Pexels

Assim como na venda de um imóvel adquirido por ti, ao venderes um imóvel proveniente de uma herança também tens de proceder ao pagamento de mais-valias imóveis. 

Se as mais-valias imóveis são calculadas da mesma forma de quando vendemos um imóvel nosso, então como podemos saber o valor da casa herdada, como a declarar no IRS?  Para acabar com as tuas dúvidas sobre mais-valias na venda de imóveis herdados, a advogada Natacha Branquinho da CRS Advogados responde a algumas dessas questões que te podem estar a surgir.

Qual é a diferença entre o cálculo das mais-valias sobre venda de imóveis próprios e dos imóveis herdados?

Segundo a advogada, em termos de cálculo da mais-valia utilizamos os critérios das mais-valias de imóveis próprios. Isto é, só em caso de venda da casa em que se apurem mais-valias é que existe pagamento de IRS.

Por isso, para realizar o cálculo das mais-valias de imóveis herdados, assim como no cálculo da mais-valia de imóveis próprios, aplica-se a seguinte fórmula:

• Valor da venda do imóvel - Valor de aquisição (ao qual, pode ser aplicado um fator de correção monetária) +Encargos com a valorização dos bens (dos últimos 12 anos) = Valor das mais valias imóveis.

Mais-valias imóveis em caso de herança: Qual é o valor tributado?

Assim como na venda de imóveis adquiridos por ti, no caso da herança de um imóvel, o valor sujeito a tributação é também de 50% da mais-valia. Este valor é adicionado aos restantes rendimentos para apurar a taxa de IRS a pagar.

O que está incluído nos encargos\despesas?

Nos encargos e despesas a deduzir estão incluídos: obras de valorização (dos últimos 12 anos), impostos e emolumentos de registo (se os houver), pagamentos de mediação imobiliária, custos com a obtenção de certificados energéticos, entre outros. Natacha alerta que os encargos têm de ser comprovados. 

Como sei o valor de aquisição da casa herdada?

Classifica-se o valor de aquisição o considerado para efeitos de liquidação do imposto de selo ou que serviria de base a esta (Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel).
 

Quando se herda uma parte do imóvel e se pretende vender, como se calcula o valor das mais-valias imóveis?

O valor tem em consideração o Valor Patrimonial Tributário (VPT) na altura da aquisição (em proporção da sua quota parte) ao qual tem de ser deduzido do valor de venda, esclarece Natacha. Isto é, ao ter conhecimento do valor de aquisição, apenas tem de fazer a subtração referida, anteriormente, no tópico do cálculo da mais-valia. 

Em que situações existe exclusão de tributação de mais-valias? 

A exclusão de tributação de mais-valias aplica-se com os mesmos critérios. Isto é, exclui-se da tributação do imposto sobre mais-valias nos casos de:

• Imóveis adquiridos antes de 1989, o ano em que entrou o vigor o Código do IRS.
• Maiores de 65 anos ou reformados que invistam as mais-valias (provenientes da venda de um imóvel destinado a habitação própria e permanente) num contrato de seguro financeiro do ramo de vida, adesão individual a um fundo de pensões aberto ou contribuições para o regime público de capitalização. Este reinvestimento tem de ser realizado durante os seis meses posteriores a contar da data da venda.
• Pessoas que venderam a habitação própria e permanente (do contribuinte ou do seu agregado familiar) e o valor da venda é reinvestido num novo imóvel para habitação própria e permanente, na sua construção ou reabilitação. Isto no prazo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda.

Em conclusão, Natacha, da CRS advogados, explica que a exclusão de tributação aplica-se:

• Se a totalidade do imóvel já foi herdado por uma pessoa, que o afete à sua habitação própria e permanente; 
• Se houver um reinvestimento do valor de realização.  

Se o reinvestimento for parcial, a respetiva exclusão apenas é aplicada à parte proporcional do valor de venda correspondente ao valor reinvestido.

Como declarar a venda de um imóvel herdado no IRS?

N que respeita à venda do imóvel poderão existir duas situações que são necessárias distinguir na declaração de IRS:

1. Se parte do imóvel for herdado antes de 1989
2. Se uma outra parte do imóvel herdado ocorreu apenas após esta data.

Terás de preencher na declaração de IRS o Anexo G1 para a aquisição anterior a 1989 e o anexo G para a aquisição posterior a esta data, na proporção da aquisição.

In Idealista News, 25 março 2022

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